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상속받은 집 부부 공동명의라면…'주택수 계산'은?

글쓴이 : 세무법인다율 날짜 : 2019-01-11 08:28 조회 : 141

#. A씨 부부는 수도권에 각자 명의로 된 집을 한 채씩 갖고 있다. 최근 A씨 아버지가 노환으로 돌아가시면서 주택을 상속받았다. 상속받은 집은 A씨 부부가 공동명의로 등록했다.

A씨가 어릴 때부터 살던 집이었던 만큼 당장 처분할 생각은 없었다. 

하지만 정부의 강도 높은 부동산대책 여파로 다주택자에 대한 세부담 인상 이야기가 들리면서 깊은 고민에 빠졌다. 공동명의로 갖고 있으면 몇 채의 주택을 보유한 것으로 보는지, 상속받은 주택이라면 어떻게 적용되는지가 궁금했다.

종부세율

올해부터 적용되는 종합부동산세(이하 종부세)는 다수의 주택 보유자에게 이전보다 높은 세부담을 지게 만드는 것이 '핵심'.

서울과 세종 전역, 경기, 부산, 대구 일부 등 집값이 급등한 '조정대상지역' 2주택 이상, 기타 지역 3주택 이상 보유자에 대한 종부세율은 0.6~3.2%까지 적용(추가 과세)된다. 종부세 과세표준 3억∼6억원 구간도 신설, 세율은 0.7%로 이전보다 0.2%포인트 올랐다.

조정대상

또한 재산세와 종부세를 합친 보유세가 전년의 150%를 넘지 못하게 한 것(세부담상한선)을 300%(조정대상지역의 2주택자는 200%)까지 높였다.

가령, 3주택자가 작년 100만원의 세금을 냈다면 올해엔 최대 300만원까지 내도록 상한선이 올라갔다는 이야기다.  

공정시장가액

종부세 과표를 정하는 '공정시장가액비율(종전 80%)'도 올해부터 85%를 적용하고 향후 매년 5%포인트씩 올려 오는 2022년(100%)에는 공시가대로 과세되도록 설계됐다.

향후 세율 변동이 없어도 공정가액비율이 높아져 과표가 상승하는 구조이기 때문에 2022년까진 점진적으로 종부세 부담은 늘어날 전망이다. 이러한 종부세 강화 조치 등으로 정부는 연간 1조7000억원 수준의 종부세가 더 걷힐 것으로 추산하고 있다.

종부세

최근 정부는 이 종부세율을 적용하기 위한 주택 수 계산방법을 개편했다. 

올해부터 3주택 이상 보유자, 조정대상 지역 2주택 보유자에 대해서는 종부세 중과세율이 적용되기 때문이다.

공동소유 주택은 원칙적으로 공동소유자가 각자가 그 주택을 1채 소유하는 것으로 보고 있다.

예를 들어 부부가 주택 3채를 공동명의로 갖고 있다면, 남편과 아내가 각각 3주택 보유자로 간주되어 부부 모두 3주택자의 중과세율을 적용받게 된다.

사안에 따라선 공동소유 지분을 한쪽으로 몰아주는 게 유리할 수 있는데 증여세(6억원 공제) 등은 고려해야 할 문제다. 

부부가 조정대상지역 내 주택을 공동소유했을 때도 마찬가지. 1세대1주택의 경우 종부세 과표를 계산할 때 9억원이 공제되고 공동명의인 경우 12억원이 공제된다. 주택가격이 이 수준일 땐 공동소유가 유리하나, 1주택 장기보유공제 등 혜택을 받지 못하는 상황도 따져봐야 한다.

주택 수 계산방식이 새롭게 바뀐 부분은 있다.

상속을 통해 공동 소유한 주택에 대해선 일정한 요건을 갖추면 주택 수에서 제외된다. 

'소유 지분율이 20% 이하, 소유 지분율 상당 공시가격이 3억원 이하'라는 조건을 모두 갖췄으면 이에 해당된다.  

합산배제 임대주택, 합산배제 사원용 주택 등도 주택 수에서 제외된다.

1세대1주택자를 판단할 땐 공동소유주택(공동상속주택 포함)은 주택 수에 포함된다.

다가구주택은 분할 등기가 안 되어 1채로 본다.

분납

종부세가 늘어날 것을 고려한 조치도 이루어진다.

분납대상 범위는 '납부세액이 250만원(현재 500만원)을 초과하는 자'로 확대되고, 분납기간도 '납부기한이 경과한 날로부터 6개월(현재 2개월)'로 연장된다.

임대주택에 대한 종부세 합산 배제 등 혜택도 부여된다. 임대료(임대보증금) 연 증가율이 '5% 이하'일 경우에 한해서다. 또 임대수요 부족 등에 따라 불가피하게 임대가 되지 않은 공공매입임대주택에 대해 종부세 합산과세가 되지 않는다.

1가구가 1주택 이상 보유한 상태에서 지난해 9월13일 이후 조정대상지역 내 주택을 취득하고 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우 재산세가 감면되어도 종부세는 감면에서 배제한다.

지금은 재산세가 감면되는 주택·토지의 경우 재산세 감면율만큼 공시가격을 차감하는 방식으로 종부세를 감면한다.


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